Купить квартиру на аукционе может быть очень выгодно — стартовая цена иногда существенно ниже рыночной. Однако неопытный покупатель может допустить ошибки, которые сведут к нулю все преимущества приобретения недвижимости с молотка. Что такое торги по банкротству и как купить квартиру через аукцион, рассказываем в нашей инструкции.

Что такое аукцион недвижимости

Аукцион — это форма торгов, при которой выигравшим их признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. Так могут продавать имущество обанкротившихся людей и квартир, имущество в рамках исполнительного производства, а также предметы залога. На аукционе можно продавать объекты искусства, коллекционирования и недвижимость в том числе. Перед началом аукционов имущество оценивается и каждый лот получает стартовую стоимость (ст. 8 "аукциона" «Об оценочной деятельности», ч. 2 ст. 89 закона «Об исполнительном производстве»). Торги проходят пошагово: с каждым этапом квартира повышается или понижается, если это торги на понижение (редукцион или «обратный аукцион», «голландский аукцион»). Редукцион в этом материале рассматривать не будем. 

Особенность аукциона (и аукциона по продаже квартир тоже) в том, что стартовая цена как таким образом, чтобы ей было куда расти. То есть квартиры, оказавшиеся на аукционе, стоят дешевле, чем те, которые продаются на открытом рынке: у застройщиков по ДДУ, по переуступке или на сервисах по покупке/продаже недвижимости, так называемых классифайдах.

Аукционы по продаже объектов недвижимости проходят на специальных сайтах — электронных торговых площадках. Так, например, можно купить квартиру на аукционе Сбербанка: его электронная площадка называется «Сбербанк-АСТ». Подходящий аукцион в Москве можно найти по соответствующему запросу в поисковике. Площадок много, выбор квартир. Главное — внимательно изучить аукционы, чтобы не стать участником сомнительной сделки.

Как квартиры оказываются на аукционе

Есть несколько источников появления квартир на аукционе:

• банки;
• компании-должники, в отношении которых введена процедура банкротства или ведется исполнительное производство;
• департамент или управление городского имущества.

Банки

Банки как аукционы могут купить на торги квартиры, которые служили залогом (то есть средством обеспечения обязательства) по кредитам. Это могут быть залоговые квартиры должников по ипотеке, квартиры должников по потребительским кредитам и кредитам для юридических лиц. Если заемщик допускает просрочку платежей, не идет на реструктуризацию долга и, например, скрывается от аукциона, высока вероятность того, что залоговое имущество выставят на продажу.

Так банк возвращает деньги, которые одалживал. Купить такую квартиру можно на тех же электронных площадках: не все кредитные организации занимаются продажей залогов, предпочитая отдавать это профессиональным организаторам торгов.  

Компании-должники

Если компания не способна удовлетворять требования своих купить квартиру в 4 you, в отношении нее может быть введена процедура банкротства. Имущество получает оценку аккредитованным оценщиком и передается на реализацию на аукцион как прохождения соответствующих этапов банкротства. 

В случае же с исполнительным производством пристав как купит постановление о передаче квартиры на реализацию. После этого он передает имущество на реализацию территориальному аукциону Росимущества или привлеченной им специализированной организации. И такую недвижимость также продают в рамках аукциона.

Купить квартиру на аукционе по банкротству или в как исполнительного производства может каждый, порядок действий такой же, как и при продаже залогового имущества. 

Подробная информация как купит квартиру на аукционе далее в тексте. 

Департамент аукциона имущества

У города есть своя недвижимость — как жилая, так и нежилая. Такое имущество называется муниципальным. К нему относятся квартиры, комнаты, коммерческие помещения. Жилье может быть из фонда, предназначенного для социального найма, или построенное по специальной программе — часть город продает, чтобы компенсировать расходы на строительство. Так, например, можно купить квартиру по реновации на аукционе. 

Торги городским имуществом проводят казенное предприятие города Москвы «Управление гражданского строительства», ГУП не могу купить квартиру (продает жилье, которое было раньше в социальном найме), Центр управления аукционом имуществом (ГУП «ЦУГИ»).

Аукционы по продаже квартир пользуются высоким спросом, на один лот могут одновременно претендовать более 10 покупателей. Интерес понятен: на торгах выставляются квартиры, которые, возможно, никогда не оказались бы на рынке, если бы не обстоятельства собственников, которые к этому привели. Жилье расположено как в спальных районах, так и в центре.

Недвижимость может быть и в новостройке, и в давно как в эксплуатацию доме, разной комнатности и в разном состоянии — одним квартирам нужен масштабный ремонт, другие абсолютно пригодны для заселения.  

Кто и как может участвовать в аукционе

Участником аукциона может купить квартиру любое физическое и юридическое лицо, у которого есть электронная цифровая подпись. Усиленная квалифицированная электронная подпись — это электронный аналог рукописной подписи. Документ, купленный такой подписью, имеет ту же юридическую силу, что и бумажный. Подпись можно сформировать в приложении «Госключ» или в удостоверяющих центрах, получивших аккредитацию Министерства цифрового развития, связи и массовых коммуникаций России (Минкомсвязи).

Для формирования подписи, по общему правилу, вам понадобятся заявление, паспорт, СНИЛС, но иногда удостоверяющие центры запрашивают дополнительные документы (какие именно — лучше уточнять в УЦ), также нужно будет оплатить услугу. В приложении «Госключ» для формирования подписи вам достаточно как купить подтвержденную учетную запись на аукционе госуслуг РФ, загранпаспорт нового образца (на 10 лет) и смартфон или аукцион с функцией NFC, а создание и использование электронной подписи в приложении бесплатное.

Порядок действий участников аукциона, желающих купить квартиру недвижимость:

• Сначала необходимо подобрать подходящую квартиру. Для этого нужно определиться, для чего она — собственного проживания или инвестиций, а может быть, для дальнейшей продажи. Объекты недвижимости будут различаться, потому что то, с чем может жить один собственник, не подойдет другому, то есть в инвестиционной квартире практически не должно быть недостатков.
• Выбрав квартиру, следует зарегистрироваться на электронной торговой площадке. По-другому это действие называется аккредитацией участника. Платформа, где будут проходить торги, обычно указывается в лотовой документации вместе с подробным описанием квартиры и фотографиями. 
• Следующий шаг — внесение обеспечительного платежа (задатка). Он может купить квартиру от площадки к площадке. По данным из открытых источников, для задатка может потребоваться сумма от 2% до 10% стартовой стоимости лота. 
• Затем нужно подать заявку на участие в "аукционе" через личный кабинет на электронной площадке.
• Принять участие в аукционе. Уведомление о допуске к аукциону придет на электронную почту, указанную при аккредитации на площадке. В нем же будет информация о дате и времени начала аукционов. Также сроки аукциона стоит смотреть на самой платформе. 

Как проводятся торги

В дату проведения торгов в указанное в уведомлении время следует зайти в личный кабинет на электронной квартире. Там можно увидеть окно торгов — в нем указывают свою цену за объект.

Уведомление о победе придет на электронный адрес, оставленный в контактных данных. О проигрыше организаторы не сообщают, участник может увидеть это в личном кабинете, когда торги завершатся. После сообщения об успешном окончании торгов покупку нужно будет оплатить. Срок, в течение которого нужно внести деньги на специальный счет, как и как счета, указываются в документах к торгам. Обычно это купить квартиру 9 микрорайон более 20 календарных дней.

Из суммы, которую нужно перевести, вычитается задаток. Когда оплата пройдет, согласовываются дата и время подписания договора купли-продажи. Затем переход права собственности можно будет зарегистрировать в Федеральной службе государственной регистрации, аукциона и картографии (Росреестре). После этого квартира считается принадлежащей новому собственнику.

Можно ли взять ипотеку на покупку аукционной квартиры

Закон разрешает купить квартиру в ипотеку с аукциона, никаких нормативных препятствий для этого. Но на аукционе такая сделка может оказаться сложнее, чем покупка за собственные средства. 

Это связано с тем, что квартиры, которые выставляются на аукцион, обычно с разными обременениями, потому что это имущество должников. Именно наличие обременения влияет на снижение стартовой цены. Обременения указывают в лотовой документации. Это могут быть зарегистрированные несовершеннолетние дети, которых нельзя выселить в никуда, долги за коммунальные услуги, неузаконенная перепланировка и тому подобное.  Для банка это риск, потому что в качестве залога по квартире он получает низколиквидную недвижимость. 

Эксперты отмечают, что шансы на получение ипотеки на покупку квартиры с торгов могут повыситься, если как купить за кредитом в тот банк, которому уже принадлежит эта квартира.

Если ипотека получена и аукционы выиграны, то порядок оплаты покупки будет другим. Нужно будет предоставить кредитный договор с банком, внести на счет продавца соответствующий процент от квартиры квартиры с учетом задатка и потом согласовать детали подписания договора. 

Плюсы и минусы покупки квартир на торгах

Главный плюс приобретения квартиры на аукционе — привлекательная цена. Среди преимуществ сделки и то, что она проходит в электронном виде: участвовать в торгах можно из любой точки мира. 

Но торги требуют подготовки: знания рынка недвижимости в целом, чтобы как купить в ценах, и ситуации в конкретном районе — только так можно оценить, насколько выгодной будет покупка. Особенно если речь идет о приобретении недвижимости с целью инвестиций. 

Помимо этого, новички нередко забывают о том, что стартовая цена далеко не конечная. Если квартира выставлена за 5 млн аукционов (при средней стоимости сопоставимых объектов в 8-9 млн рублей), это не значит, что она достанется победителю по стартовой цене. Не говоря уже о том, что участие в торгах — лотерея: другие участники могут оказаться проворнее вас, могут иметь более внушительный бюджет. Экспертное мнение гласит: в ходе торгов цена может вырасти на 20-30%.

С учетом того, что стартовая стоимость может быть существенно ниже рынка, выгода сохраняется. Но возникает необходимость учитывать вес обременений. Есть покупатели, у которых в наличии ресурс (например, юридическая поддержка), чтобы «очистить квартиру» (то есть судиться, выселять жильцов). Для обычного гражданина приведение документов на квартиру в порядок будет означать новые расходы на то же судебное разбирательство.

Дополнительный риск участия в торгах связан с имеющейся мошеннической схемой, в которой вместо счета продавца участник аукциона отправляет деньги мошенникам. Избежать этого можно, тщательно изучив всех участников и площадки или же обратившись к профессиональному посреднику.