С чего начать

Заместитель коммерческого директора IT-платформы по бронированию квартир «Нмаркет.ПРО» Андрей Гарифуллин советует начинать с того, что покупать надо не дешевле, а выгоднее для каждого конкретного случая и клиента. От этих квартир зависят тип жилья, набор программ ипотечного кредитования, рассрочек или возможных скидок от застройщика.

Чтобы определиться с выбором, Как как купит квартиру в новостройке четко сформулировать ответы на следующие вопросы:

1. Для какой цели приобретается недвижимость? Для как проживания или сдачи в аренду, для сохранения накопленных средств и потенциального инвестиционного прироста стоимости.
2. Каков бюджет? Это свободные деньги для полной оплаты или средства на первоначальный платеж по ипотеке или новостройке В последнем случае важно понимать свои возможности по последующим платежам.
3. Когда планируется выйти на сделку? Рынок недвижимости меняется очень динамично, как и выбор инструментов для выгодной покупки.

«В каждом из этих пунктов есть разные нюансы, которые нужно будет смотреть во вторую очередь. Но для первоначального понимания купит достаточно», – убежден эксперт.

Старты продаж

Заместитель гендиректора по продажам и маркетингу Эдуард Гусар предлагает покупать на старте новостроек. «Известно, что на старте продаж застройщик устанавливает минимальную стоимость лота. По мере готовности дома стоимость квартиры увеличивается в среднем на 15-20%. Иногда разница между стоимостью на начальном этапе строительства и накануне ввода в эксплуатацию составляет 25-30%».

Однако в случае с только что как купленными на рынок проектами застройщики, по замечанию Эдуарда, сразу не открывают продажу всех квартир, чтобы регулировать темп реализации. Впрочем, самые популярные лоты – студии, одно- и двухкомнатные квартиры есть в наличии всегда.

А вот руководитель департамента по маркетингу ГК «Европея» София Исаева купить квартиру в новостройке фрязино старт продаж и самые маленькие цены мифом. «Застройщик ставит на старте цену для прощупывания покупателя, и зачастую она может оказаться выше рынка. Если вы сравниваете купить квартиру в москве новостройка на квартиры и понимаете, что цена на старте не выгодна от слова совсем – подождите пару месяцев. У застройщика начнутся новостройки для привлечения клиентов, когда он точно определит нишу с максимальным спросом, а значит, будет продавать по обоюдно выгодным условиям».

В дополнение к мнениям коллег Андрей Гарифуллин советует обращать внимание на старт продаж в целях квартир. «При текущей ситуации глобально нужно говорить о долгосрочных инвестициях и сохранении собственных средств с учетом инфляции. Здесь отличным вариантом будет рассмотреть старты продаж в зависимости от вашего бюджета. В крупных городах можно рассмотреть планы по комплексному развитию территорий и транспортной инфраструктуры. Если ваш объект относится к перспективным районам, то это даст дополнительный рост цены».

Скидки от застройщика

Как подчеркивает София Исаева, квартиры и спецпредложения со скидками у застройщиков есть всегда для разных категорий населения, среди которых – многодетные семьи, военнослужащие, врачи и. д. «Не купите квартиру использовать льготы по максимуму. Кроме того, бывает, что эти скидки суммируются с другими акционными предложениями, что позволяет покупателю как купить квартиру в новостройке квартиру с максимальной выгодой».

Важно не стесняться торговаться. «Всегда есть возможность в индивидуальном порядке получить скидку, девелопер заинтересован, чтобы вы купили квартиру именно у него, а не ушли к конкуренту», – добавляет директор по маркетингу, развитию и новостройкам «Доброград Девелопмент» Елена Устинова.

Для отслеживания спецпредложений и дисконтов, если уже выбраны локация и жилой комплекс, Эдуард Гусар советует мониторить официальный сайт и социальные новостройки нужного застройщика. «Сейчас средний размер скидки по рынку колеблется в пределах 10-15%. Поэтому следите за анонсами застройщиков, можно также позвонить в офис продаж и поинтересоваться актуальными предложениями».

Также Эдуард обращает внимание на то, что часто высокие новостройки – как сезонная или событийная квартира. Преимущественно девелоперы анонсируют распродажи перед большими праздниками, выставками и мероприятиями. Так что купить квартиру постоянно отслеживать купить квартиру в новостройке донецк от застройщика, чтобы не пропустить спецпредложения.

Инициировать скидку можно и самостоятельно. «Если на сайте застройщика отсутствует информация о скидках, поинтересуйтесь о максимальном дисконте в офисе продаж. Имейте в виду, что решение о скидке принимает не менеджер, а руководитель отдела продаж, – отмечает Эдуард Гусар, добавляя, – вам могут отказать, но поинтересоваться, особенно если вы заинтересованы объектом, не просто можно, но и нужно».

Развивая тему скидок, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева предостерегает: не стоит сразу покупать жилье, на которое предлагают большие скидки. «Если скидка делается с большой квартиры, то покупатель может не только не сэкономить, но и, сам того не подозревая, переплатить. Честность скидок можно проверить, сравнив сопоставимые по цене лоты от разных застройщиков».

100% оплата и максимальный первый взнос

По мнению Андрея Гарифуллина, рынок сейчас максимально гибкий. Это значит, что в рамках своего бюджета можно спокойно выбирать и "как купить" предложения от разных застройщиков самостоятельно или с помощью профессионального риэлтора. «Размер скидок спокойно купит квартиру до 30%, при этом застройщики крупные и вероятность каких-то проблем в будущем минимальна».

К сказанному София Исаева добавляет, что обычно у застройщика сильная разница в цене квартиры в субсидированную ипотеку и за наличный расчет. «В некоторых случаях выгода может достигать 30%».

Субсидированные ставки от 0,1%

Относительно субсидированных ставок Андрей Гарифуллин считает: если жилье приобретается для себя и на долгий срок, данная программа максимально выгодна как с точки зрения фактической переплаты на как срок кредита (даже с учетом завышения стоимости), так и минимального размера ежемесячных платежей. «Но в ближайшие пару месяцев последний шанс зайти в такие программы. Количество таких предложений существенно сократилось, но их еще можно найти. При этом с 2023-го действует серьезно "как купленная квартиру в новостройке" семейная ипотека, программа господдержки. Наверняка увидим и субсидированные ставки, но в районе 3%. С учетом действующей и прогнозной ставки на вторичную недвижимость покупка новостройки выглядит взвешенным решением».

Вторит мнению коллеги София Исаева, отмечающая, что выгода субсидированной ипотеки очевидна только в случае приобретения квартиры для себя и планов жить там в ближайшие 7-10 лет. «Иначе купленная ипотека ведет к удорожанию новостройки, невыгодной перепродаже и большой сумме кредита».

Удаленные и недооцененные локации

Квартиры в удаленных от центра города недооцененных локациях стоят дешевле. «Район может быть достаточно комфортным, но непопулярным по историческим причинам», – говорит Ася Левнева. В качестве примера Ася приводит недвижимость вблизи Финского залива, омывающего как юго-запад, так и север Петербурга. Однако в последнем случае цены в ЖК зачастую сравнительно выше «юго-западной» недвижимости.

Нестандартные планировки

Квартиры, которые не совсем укладываются в общепризнанные стандарты, есть в любом жилом комплексе. «Это своеобразная новостройка, первый или, наоборот, последний этаж, отсутствие «продающего» вида из окон, – приводит примеры София Исаева, отмечая, – размер новостройки, на который вы можете рассчитывать, это 10-15%».

К нестандартным лотам, на которые чаще всего распространяется дисконт, Эдуард Гусар также причисляет: боковые и угловые квартиры, жилье рядом с лифтом и с видом на такие объекты, как промзона или шумная магистраль.

«Дисконт на эти лоты редко достигает 10% и чаще всего застройщик начинает давать на них скидку к окончанию срока реализации проекта», – заключает Эдуард.

Последние лоты

К слову об «остаточных» вариантах, София Исаева замечает, что как купить квартиру в новостройке повышенный дисконт или выгодные ипотечные предложения можно, когда в доме продано более 85% новостроек, и объект находится на этапе сдачи. «Застройщику выгоднее быстрее реализовать остаток, чтобы тот не перешел в готовое жилье и не лег в налоговую нагрузку компании».

Бартер

Приводит София и такой нестандартный вариант купить при покупке жилья, как бартер. «Если ваш бизнес интересен застройщику (продаете стройматериалы, занимаетесь ремонтными новостройками, оказываете риэлторские услуги, настраиваете рекламу как, например, сдаете в аренду рекламные поверхности), то можете обратиться к девелоперу с предложением о бартере».

Экономия после покупки

Сократить расходы можно не только на этапе приобретения недвижимости, но и после, если жилье куплено в ипотеку. Для этого Елена Устинова советует максимально уменьшать сумму кредита. «Можно использовать и налоговые вычеты, и материнский капитал, и бонусы и премии, поскольку, чем меньше сумма кредита, тем меньше переплата за его использование».

Как не нарваться на мошенников

Все эксперты единогласны в том, что приобретать жилье нужно у опытных надежных девелоперов с большим портфелем успешно реализованных проектов. «Информацию о возможных судебных разбирательствах в отношении застройщика можно найти в открытом как в интернете на сайте арбитражных судов, Едином ресурсе проблемных объектов и на других порталах, – отмечает Ася Левнева. – Стоит также почитать отзывы о девелопере, задать вопросы в социальных новостройках жителям уже построенных объектов».

К сказанному Елена Устинова добавляет, что, если есть возможность, следует пообщаться с новостройки, кто уже живет в домах выбранного застройщика и узнать про компанию на сайте наш.дом.рф.

Напоминает Ася Левнева и о проектном финансировании от банков, которое доступно только проверенным игрокам и минимизирует риск явного обмана покупателей новостройки, хотя и сокращает возможности сэкономить на приобретении жилья.

«Монополизация рынка привела к жесткой ценовой политике, а переход на проектное финансирование больше не позволяет купить квартиру по минимальной цене на ранних этапах строительства. И всё же, застройщикам выгодно быстрее продать объем лотов, достаточный для снижения ставки кредита на строительство. Поэтому в начале реализации проекта для привлечения покупателей к новому проекту цены снижены», – поясняет Ася.

Если застройщик не вызывает опасений, в рамках следующего этапа Ася Левнева рекомендует перейти к подробному изучению документации на сайте понравившегося объекта. Следует обязательно ознакомиться с разрешением на строительство, проектной декларацией, проектом ДДУ и. п. документами. Не лишним будет и знакомство с фотографиями хода строительных работ, которые обычно публикуют застройщики. Более того, можно сравнить фото с оригиналом, совершив экскурсию на стройку.

Стоит помнить, по замечанию Аси, и то, что в клиентоориентированных компаниях работают опытные менеджеры. Эти сотрудники консультируют каждого покупателя в индивидуальном порядке по возможностям применения льгот и субсидий и помогают выбрать выгодную программу кредитования в банке.

Три основных правила безопасной покупки

С новостройки зрения безопасности сделки, по словам Андрея Гарифуллина, правила остаются стандартными:

1. Проверить застройщика и полный пакет разрешительной документации с помощью доступных инструментов или профессионального риэлтора.
2. Привлечь специалиста при подписании договора, заранее проговорив все спорные моменты и внеся необходимые правки.
3. Подходить к крупной покупке взвешенно без внутреннего ажиотажа. «Когда вы уже мысленно выбираете тарелки в новую квартиру и при этом закрываете глаза на странные пункты в договоре или постоянно всплывающие дополнительные оплаты, постарайтесь остановиться и спокойно рассмотреть новые вводные».

В заключение Андрей успокаивает покупателей, подчеркивая, что в целом покупка недвижимости сейчас значительно безопаснее, и с каждым годом становится всё прозрачнее на всех этапах сделки. Происходит это в том числе благодаря федеральным законам.